Debat Abadi antara Sewa Rumah vs KPR, Mana Lebih Tepat untuk Dipilih?

Melihat perkembangan terkini terkait harga rumah, kebingungan antara opsi sewa rumah vs KPR menjadi obrolan yang menarik. Tidak sedikit yang tetap teguh dengan opsi KPR dengan pertimbangan yang dianggap masuk akal, sementara yang lain dengan pilihannya untuk sewa rumah karena menawarkan fleksibilitas.

Lalu jika dibandingkan, kira-kira mana yang paling ideal untuk Anda?

Diskusi menarik ini sebenarnya akan melibatkan banyak pertimbangan yang esensial dan penting. Mulai dari harga rumah saat dalam konteks sewa atau KPR, kenyamanan yang ditawarkan, hingga kelebihan dan kekurangan masing-masing opsi.

Dilema antara Sewa Rumah vs KPR

Dilema yang muncul sebenarnya bisa dicermati dari lima poin utama. Mulai dari biaya awal dan pengeluaran bulanan, status kepemilikan aset, nilai properti dan investasi, fleksibilitas dalam kehidupan, serta jaminan atau perlindungan pada tempat tinggal yang dihuni.

Dari setiap poin tersebut, penjelasan sederhananya adalah sebagai berikut.

1. Biaya Awal dan Pengeluaran Bulanan

Pertimbangan pertama terkait dengan faktor finansial. Dilema sewa rumah vs KPR muncul karena perhitungan biaya awal dan pengeluaran bulanan terus diperdebatkan.

Nyatanya, terdapat perhitungan yang bisa menjadi acuan untuk urusan ini, tentu dengan mempertimbangkan berbagai faktor lain.

2. Kepemilikan Aset

Status kepemilikan aset jadi pertimbangan besar selanjutnya. Jelas, dengan sewa rumah Anda tidak akan memiliki status aset berupa properti, namun sebaliknya dengan KPR.

Aset ini jadi pertimbangan jangka panjang untuk banyak orang, sementara sisanya memprioritaskan adanya keleluasaan untuk memilih tempat tinggal secara berkala.

3. Nilai Properti dan Investasi

Nilai properti tidak pernah mengalami penurunan. Ini mengapa banyak orang menjadikan rumah sebagai investasi dengan harapan memperoleh laba di kemudian hari.

Pada konteks sewa rumah, harga sewa yang perlu dibayarkan akan terus meningkat seiring berjalannya waktu, dan ini juga harus jadi pertimbangan tersendiri.

4. Fleksibilitas dan Stabilitas

Ada golongan orang yang nyaman dengan fleksibilitas sewa rumah karena tidak terikat dengan tempat tinggal, sementara yang lain mengutamakan stabilitas dengan tinggal di satu hunian yang sama untuk jangka panjang.

Dilema ini muncul jika seseorang belum mengetahui apa yang dibutuhkan dan apa yang nyaman untuknya.

5. Jaminan atau Perlindungan Tempat Tinggal

Asuransi rumah biasanya dikhususkan untuk pemilik rumah, yang berarti pemilik aset, untuk melindungi rumah tersebut dari berbagai risiko selama digunakan.

Pada konteks sewa rumah, Anda bahkan tidak perlu memikirkan hal ini, dan bisa fokus pada harta benda yang Anda miliki di dalamnya karena bangunan rumah jadi tanggung jawab pemilik.

Estimasi Biaya Sewa Rumah vs KPR, Mana Lebih Masuk Akal?

Banyak simulasi yang bisa digunakan, seperti yang ada di bagian ini.

Skenario yang dimiliki adalah Anda memiliki modal sekitar Rp150,000,000 dengan target rumah Tipe 45 yang harganya Rp1,000,000,000.

Kenaikan harga rumah secara umum diperhitungkan sekitar 5% per tahun. Dengan skenario ini, estimasi biaya sewa rumah dan KPR yang bisa diberikan adalah sebagai berikut.

1. Skenario Beli Rumah Rp1,000,000,000

Pada skema pembelian rumah KPR, terdapat apa yang disebut dengan PPN DTP atau Pajak pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah. PPN DTP ini berada di angka 11%, jadi jika harga rumah yang diincar adalah Rp1,000,000,000 maka biaya ini bisa mencapai Rp110,000,000. cukup lumayan bukan?

Skema untuk pembelian sendiri adalah sebagai berikut:

Biaya awal, dengan DP 10% sebesar Rp100,000,000
Ditambah dengan BPHTB & Biaya Akad sekitar Rp50,000,000
Perhitungan kasar selama 10 tahun totalnya adalah Rp1,036,000,000 dengan memperhitungkan cicilan fixed dan floating
Dengan perkembangan nilai aset selama 10 tahun, maka estimasinya ada di angka Rp1,620,000,000
Skema KPR yang digunakan akan membuat Anda memiliki utang sekitar Rp680,000,000-an
Dengan demikian total kekayaan bersih yang Anda miliki di tahun kesepuluh ada di kisaran Rp1,620,000,000 - Rp680,000,000

= Rp940,000,000-an

2. Skenario Sewa Rumah dengan Nilai Rp1,000,000,000

Pada konteks sewa rumah dengan nilai yang setara, biaya sewanya akan berada di angka yang jauh lebih terjangkau. Skemanya adalah sebagai berikut:

Biaya sewa per tahun, sekitar Rp45,000,000 hingga Rp50,000,000-an
Biaya rumah per bulan (listrik, air, internet, maintenance) ada di kisaran Rp2,000,000-an per bulan, dikalikan dengan 12 bulan = Rp24,000,000-an per bulan
Jadi hitungan kasar yang dimiliki untuk total biaya 10 tahun adalah:

(Rp50,000,000 + Rp24,000,000) x 10 tahun

= Rp740,000,000

Skema sewa rumah ini tidak memberikan Anda beban utang, namun juga tidak memberikan Anda nilai kekayaan bersih dari rumah karena statusnya bukan properti yang dimiliki.

Jadi dengan gambaran kedua skema ini, Anda memiliki bayangan yang cukup jelas bagaimana pengeluaran yang diperlukan untuk sewa rumah vs KPR dengan asumsi nilai rumah Rp1,000,000,000 dan tempo 10 tahun.

Kelebihan dan Kekurangan Sewa Rumah vs KPR

Masing-masing opsi punya kelebihan dan kekurangannya. Pemahaman pada sisi plus dan minus dari dua skema ini diperlukan, sehingga Anda dapat menyesuaikannya dengan kondisi Anda.

1. Kelebihan dan Kekurangan Sewa Rumah

Kelebihan:

Biaya yang dikeluarkan relatif lebih kecil karena tidak perlu DP atau pengeluaran di awal. Pada skema kontrak jangka panjang, kemungkinan besar terdapat potongan tambahan.
Fleksibel, karena ketika Anda mulai bosan Anda bisa mencari rumah atau hunian lain untuk ditempati guna mendapatkan penyegaran dan semangat baru.
Lebih hemat karena tidak perlu memikirkan biaya renovasi, biaya perawatan, atau biaya lain yang muncul saat melakukan pembelian.

Kekurangan:

Anda harus terbiasa untuk berpindah dari satu tempat ke tempat lain, paham benar metode packing, dan punya tenaga dan waktu besar untuk melakukan proses perpindahan.
Tidak memiliki aset karena rumah yang ditinggali bukan milik Anda.
Rumah yang disewa mungkin perlu biaya perbaikan yang tidak kecil selama ditinggali jika terjadi kerusakan akibat kesalahan sendiri.
Tidak dapat menggunakan asuransi rumah karena hunian tidak dalam status kepemilikan sendiri.

2. Kelebihan dan Kekurangan KPR

Kelebihan:

Biaya cicilan bulanan dapat disesuaikan dengan kemampuan pembayaran, skema pembayaran juga bisa disesuaikan.
Kepemilikan aset jangka panjang untuk digunakan di kemudian hari.
Kenyamanan dan stabilitas yang terjamin karena rumah yang ditempati adalah milik sendiri sehingga bebas untuk digunakan.
Dapat memberikan asuransi rumah yang tepat untuk hunian sebagai antisipasi jika terjadi hal yang tidak diinginkan pada rumah yang Anda miliki.

Kekurangan:

Terdapat biaya awal yang cukup besar, mulai dari DP, pengurusan surat dan administrasi, dan biaya terkait yang harus dibayarkan dalam rangka pembelian rumah.
Biaya perbaikan yang harus ditanggung penuh oleh Anda sebagai pemilik.

Lalu Mana yang Lebih Baik untuk Anda?

Penjelasan yang diberikan jelas ditujukan agar Anda dapat memiliki gambaran mana yang lebih tepat antara sewa rumah vs KPR.

Jika pertanyaan yang muncul kemudian adalah mana yang lebih baik, maka mungkin hal ini sedikit digeser menjadi mana yang lebih tepat.

1. Pilih Sewa Rumah Jika…

Jika Anda masih dalam kondisi atau ingin punya arus kas bulanan yang lebih longgar, maka sewa rumah akan jadi opsi lebih baik.

Selain itu, Anda yang ingin bebas dari biaya perawatan besar bisa memilih opsi ini. Sewa rumah juga memberikan fleksibilitas ketika Anda perlu pindah tempat kerja, dan suka mencoba lingkungan baru.

Anda juga tidak akan memiliki beban utang jangka panjang jika memilih opsi ini.

Namun demikian Anda harus memperhatikan isi perjanjian kontrak jika memilih opsi sewa rumah. Ada pula ketentuan tentang kerusakan dan perawatan, kemudian biaya ekstra di luar uang sewa, skema dan perhitungan kenaikan harga sewa, serta kondisi fisik dan fasilitas rumah.

2. Pilih KPR Jika…

KPR menjadi opsi yang tepat jika Anda ingin memiliki kepastian tempat tinggal. Kemudian Anda juga akan punya kebebasan penuh untuk renovasi dan dekorasi selama Anda memilikinya.

Di waktu yang sama, KPR juga memungkinkan Anda untuk melatih diri sendiri agar disiplin finansial. Opsi ini juga membuat Anda memiliki warisan untuk anak dan cucu di masa yang akan datang.

Meski demikian beberapa hal harus pula diperhatikan. Pertama, tentang kemampuan bayar dan rasio utang yang harus dihitung dengan cermat, kemudian biaya awal yang besar, jenis suku bunga yang dipilih, durasi tenor yang realistis, rekam jejak developer, serta ketentuan penalti dan pelunasan yang dipercepat.

Bahasan tentang sewa rumah vs KPR mungkin tidak akan pernah ada habisnya, karena masing-masing orang memiliki kondisi keuangan dan kehidupan yang berbeda-beda. Secara umum, gambaran di artikel ini semoga bisa membantu Anda untuk melihat dengan scope yang lebih besar, sehingga dapat mengambil keputusan lebih baik.

Tentunya jika opsi yang Anda pilih adalah KPR, atau mungkin Anda sudah memiliki rumah, kami merekomendasikan Anda untuk menggunakan Asuransi Rumah dari AXA Insurance Indonesia, yakni Asuransi SmartHome. Asuransi ini bisa memberikan manfaat optimal untuk risiko yang mengancam rumah Anda, sehingga anda bisa merasa lebih aman dan nyaman selama tinggal di hunian tersebut. Asuransi ini juga dapat diberikan pada rumah yang disewakan, sehingga perlindungan yang didapatkan lebih optimal.

Opsi sewa rumah vs KPR tentu harus dipertimbangkan dengan baik. Tapi apapun pilihan Anda, AXA Insurance Indonesia siap memberikan perlindungan maksimal pada aset yang Anda miliki sehingga terhindar dari kerugian besar jika hal yang tidak diinginkan terjadi.

Referensi:

https://bisnismuda.id/read/13711-diana-novita-permatasari/kpr-vs-ngontrak-5-hal-yangperludipertimbangkan-sebelum-memilih/2
https://www.ruangmenyala.com/article/read/kpr-rumah
https://www.rumah123.com/panduan-properti/kpr-atau-ngontrak/
https://www.pinhome.id/blog/pilih-kpr-atau-ngontrak-rumah/
https://rooma21.com/blogproperti/article/sewa-atau-beli-rumah-hitung-untung-ruginya-di-tahun-2026
https://www.rumah123.com/panduan-properti/simulasi-kpr-rumah-1-milyar/
https://www.cnbcindonesia.com/lifestyle/20250624090011-33-643385/alasan-ngontrak-rumah-lebih-cuan-dibandingkan-dengan-kpr-rumah
https://rumahsakura.com/ngontrak-vs-kpr/
https://radarmadiun.jawapos.com/gaya-hidup/2605240046/sewa-rumah-vs-kpr-rumah-mana-yang-lebih-menguntungkan-sesuai-kondisi-keuangan